不動産売却の流れと諸費用・税金・手数料を紹介!

不動産売却の流れと諸費用・税金・手数料を紹介!

不動産売却の流れと諸費用・税金・手数料

訪問ありがとうございます、アドリンク株式会社の児玉です。
このページ訪問されたという事は、おそらく不動産を売却する為の情報を集めているのだと思います。

ここでは、不動産をはじめて売却する方が、ついつい見落としがちなポイント、諸費用や税金についても、まとめてお伝えします。

はじめて挑戦する事ですから、思うようにいかなかったり、失敗してしまう方も多いです。
実際、不動産売却の際、次のような不満や後悔をお持ちの方は少なくありません。

「不動産売却の手続きを進めたら、手数料などの諸費用が予想以上にかかってしまった」
「物件仲介会社の担当者が要領の悪い人で、なかなか売れなかった」
「不動産売却査定して見積もってもらった金額よりも安く売るはめになった」

不動産の売却は一発勝負です。
失敗することはできません。
不動産売却は、家具や車を売るのとは異なり、数千万円という大きな金額を扱う事になるからです。

これからお伝えする注意点をしっかり理解していないと、売った後、手元に残ったお金が予定より100万円~200万円足りないということになりかねません。

不動産売却は、そもそもの価格が大きいので、少しの間違えで100万円くらい簡単に損をしてしまいます。
100万円と言えば大金です。

不動産売却で注意すべきポイント

  1. 手続きなどでかかる諸費用や税金をきちんと把握しておくこと
  2. 不動産売却を依頼する物件仲介会社を慎重に選ぶこと

不動産売却の流れと諸費用

まず、一連の流れについて、順を追って説明します。
また、諸費用がどのタイミングで必要になるかについても、お伝えします。

STEP1:不動産売却査定(金額の見積り)

はじめに、物件仲介会社に「査定」を依頼するという事からはじめます。
査定というのは、不動産売却金額を見積もってもらうことを言います。

例えば、所有物件を売ろうと決めたとしても、購入した時には4000万円だった家が、そのまま4000万円で売れるとは限りません。

通常、不動産売却の金額は時間の経過によって値下がりしていますが、人気のエリア等では、もしかしたら値上がりしているかもしれません。

なお、物件仲介会社に査定をしてもらうためには、費用もかかりませんし、契約も必要ありません。

STEP1のお金のこと
この段階ではお金はかかりません。
STEP1のまとめ
やるべきこと:物件仲介会社に不動産売却査定を依頼する
かかる諸費用:なし

STEP2:不動産売却を依頼する業者と契約

不動産売却活動を開始するためには、仲介会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります。
媒介契約というのは、物件仲介会社に不動産売却活動を一任するという契約です。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類がありますが、「専任媒介契約」にしておけば無難でしょう。

STEP2のお金のこと
この段階ではお金はかかりません。
媒介契約は原則として無料です。
ここでお金を請求してくる物件仲介会社には、不動産売却を依頼しないほうがよいです。
STEP2のまとめ
やるべきこと:物件仲介会社と媒介契約を結ぶ
かかる諸費用:なし

STEP3:不動産売却の活動(広告・内覧など)

不動産売却活動は基本的に、物件仲介会社の担当者が行います。
あなたが自分で進めなければならないことはほとんどありません
販売用資料の作成から、購入希望者を募るところまで、物件仲介会社の担当者が行います。

不動産売却活動が進んでくると、不動産を購入しようか考えている人が物件を見に来ることがあります。
いわゆる「内覧」と呼ばれるものです。

内覧にあなたが立ち会うかどうかは自由ですが、例えば家屋の場合、物件の長所などを伝えるチャンスでもありますので、時間が合えば立ち会うとよいでしょう。

STEP3のお金のこと
この段階ではお金はかかりません。
STEP3のまとめ
やるべきこと:内覧の立ち会い、内覧に向けた掃除など
かかる諸費用:なし

STEP4:不動産売買契約(最も重要な手続き)

あなたが不動産売却しようとしている不動産を、売り出し価格で購入しようと決めた人(買い主)が現れれば、いよいよ売買契約に進みます。

場合によっては、多少の値引きを条件に出してくる買い主もいるでしょう。
あなたと買い主で、不動産売却が合意できれば、契約の手続きをすることになります。
必要な書類などは、あらかじめ物件仲介会社から準備するよう指示されます。

STEP4のお金のこと

  • 手付金(不動産売却代金の1/10程度)を買い主からもらいます。
  • 仲介手数料(代金の3.15%)の半金を物件仲介会社に払います。
  • 印紙を契約書に貼り付ける為に印紙代(およそ数万円)を払います。
STEP4のまとめ
やるべきこと:買い主との価格交渉、
かかる諸費用: 仲介手数料(半金)、印紙代(数万円)

STEP5:不動産売買の決済引渡し(全て完了)

決済引渡しを行うことで、不動産の売却は完了します。
引渡しの日をもって、物件の所有者が買い主に移ります
例えば、売却する不動産が家屋であれば、「鍵を受け渡す」ということになります。

STEP5のお金のこと

  • 不動産売却代金(手付金を差し引いた額)を買い主からもらいます。
  • 税金(固定資産税)や管理費の精算分を買い主からもらいます。
  • 仲介手数料(売買代金の3.15%)の残金を物件仲介会社に払います。
  • 司法書士費用(およそ数万円)を払います。
  • 売却物件の残債(ローン)が残っていれば一括返済します。
STEP5のまとめ
やるべきこと:買い主との価格交渉、
かかる諸費用:仲介手数料(残金)、司法書士費用(数万円)、ローン残債

STEP6:不動産売却後(税金に注意)

不動産売却後にひとつ大事な事があります。
それは、税金(譲渡所得税)です。
不動産の売却で儲けが出た場合、所得税を払う必要があります
税金の元となる、どの程度利益が出たか、という計算は少々ややこしいので、ここでは割愛します。
およその金額については、②の媒介契約に入る前に、物件仲介会社に事前相談しておきましょう。

STEP6のまとめ
やるべきこと:税務署への相談、申告
かかる諸費用:税金(譲渡所得税)

不動産売却で得する物件仲介会社の選び方

ここまででおおまかな流れを紹介しましたが、勘の良い方なら、あることにお気づきでしょう。
そうです、不動産の売却はほとんど、「媒介契約を結んだ仲介業者」によって進められるのです。

従って、どの物件仲介会社に不動産売却を依頼するかということにかかっていると言っても過言ではありません。

ここでは、物件仲介会社を選ぶためのコツについて説明します。

物件仲介会社を選ぶポイント

  1. 少なくとも2~3社に不動産売却査定してもらう
  2. 物件仲介会社は「担当者」で選ぶ
  3. 不動産売却査定依頼を出す際に欠かせない「一括査定」サービス

不動産売却会社を選ぶ際には2~3社に査定してもらう

不動産を売却する際にやってはいけないことがあります。
それは「一社が言っていることを鵜呑みにする」ということです。
有名な物件仲介会社であっても、得意な物件や不得意な物件があるからです。

同じ物件でも、不動産売却価格が、A社なら3000万円B社なら3100万円、という事もよくあります。

また、ついやってしまいがちな事があります。
その物件を買った時の物件仲介会社に、そのまま不動産売却を依頼してしまう」という事です。
これは、割と良くあるケースです。

確かに、すでに顔見知りの物件仲介会社に頼む方が、気持ちは楽かもしれません。
しかし、100万円でも200万円でも高く不動産売却するためには、楽をしたい気持ちや、人情に流されてはいけません。

不動産会社は担当者で選ぶ

2~3社から選ぶと言っても、どのようにして選べば良いでしょうか。
相手はプロの物件仲介会社ですから、なかなか素人が選別できるようなものではない、と御心配されるかもしれません。

しかし、ここでは一つのわかりやすい基準をお伝えします。
次のような観点で、物件仲介会社を選べば、失敗する可能性を低くすることができます。

「不動産売却査定価格の根拠を筋道立てて、明確に説明してくれる担当者。」

査定額と言うのは、安すぎるのはもちろん論外ですが、高すぎても問題です。
なぜならば、高すぎる不動産売却価格で売り出しても、売れないからです。

ですので、物件仲介会社の担当者が、いかに「納得できる価格の根拠」を持っているかどうかが大事なのです。
間違っても「経験と勘で不動産売却査定額を決めています」などという担当者を相手にしてはいけません。

不動産売却査定に欠かせない「一括査定サイト」

さて、いざ「2~3社に売却を依頼する」といっても、ここで立ち止まってしまう方も多いでしょう。
物件仲介会社は沢山あるからです。

三井のリハウス、東急リバブル、三菱地所ハウスネットなど、数え上げるだけでもキリがありません。
このように沢山ある物件仲介会社の中から、2~3社に声をかけるのは、とても面倒に感じてしまうでしょう。

そこで、多くの方が利用しているサービスが「一括査定サイト」です。
オンライン上で、三井のリハウスや東急リバブルなど、複数の物件仲介会社に、同時に不動産売却査定依頼を行う事ができます。

不動産査定をオンラインで申し込むための「一括査定サイト」は色々とかあります。
とは言え、大事な情報を送信するわけですから、信頼できる会社が運営しているサービスがよいでしょう。

ここでは、安心してあなたの不動産情報を登録できる、信頼性の高い超大手の一括査定サイトをご紹介します。

ヒント
「複数の不動産売却一括査定サイトに同時に申し込んでもよいの?」という質問をよくお受けしますので、ご説明しましょう。
結論から書くと、大丈夫です

ただし、あまりにも多くに不動産売却査定依頼をかけてしまうと、今度は受け取る査定価格の情報が増えすぎて、判断しにくくなってしまいます。
せいぜい、依頼をする物件仲介会社を、合計でも5社以内にはおさえておくほうがよいです。
経験上、これくらいがちょうど良いと思います。

不動産売却一括査定サイト実力ランキング

不動産売却査定ランキング1位!HOME4U(ホームフォーユー)

言わずと知れたNTTグループの主要企業である株式会社NTTデータが運営しているサービスです。
官庁や金融機関のシステム構築を行っている会社なので、「信頼性」という意味では抜群でしょう。
一番安心して、あなたの不動産情報を登録できるサイトと言えます。
もちろん、多数の優良企業と提携していますので、100万円でも高く売却したいという方にもおすすめです。

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不動産売却査定ランキング2位!ReGuide(リガイド)一括査定

ReGuide(リガイド)は、自らも不動産事業を手掛ける老舗企業が運営しています。
一括査定サイトのようなポータルサイトだけでなく、宅建業資格をもって開発事業などを行っています。
不動産売買のノウハウにおいても信頼できると考えてよいでしょう。
一括査定自体も9年間続いていますので、その点においても信用できます。

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不動産売却査定ランキング3位!イエウール

イエウールは提携している不動産会社の数が圧倒的に多いという特徴があります。
他社がだいたい、500社程度なのに対してイエールは1200社と提携しています。
サービスの歴史としては、HOME4Uやオウチーノなどと比べると少し新しいサービスですが、国内においてすでにメジャーなサービスになりつつありますので、おさえておくべきサイトと言えます。

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不動産売却の税金・諸費用を一挙紹介

不動産売却にかかる諸費用を試算してみよう!

不動産を売却することで売買代金が手に入りますが、全て自分のお金になるわけではありません

諸費用がいろいろとかかりますので、その分を差し引いて考える必要があります。
ここでは分かりやすいように、3000万円の自宅を売却したと仮定して、費用を計算してみましょう。

不動産売却にかかる諸費用一覧


諸費用の項目 金額の目安
仲介手数料 約104万円
印紙代 約3万円
司法書士費用 約5万円
ローン残債 銀行のローン残高
税金(譲渡所得税) 0円(※注)


(※注:居住用不動産譲渡の特例を適用した場合)

不動産売却にかかる仲介手数料

仲介手数料とは、所有物件の売却を仲介してくれる不動産会社に支払う諸費用です。
不動産会社は、あなたの所有物件を売るために、販売活動を行い、売却にともなういろいろな手続きを進めてくれますので、いわばその報酬が仲介手数料です。

仲介手数料の上限値は下記の計算式で算出できます。

仲介手数料={(不動産売却代金×0.03)+6万円}×1.08(消費税)

なお、査定をしてもらうだけであれば、手数料はかかりません。
仲介手数料については、「不動産を売却する時の仲介手数料は?」で、もう少し詳しくご説明します。

不動産売却にかかる印紙代

不動産を売却する際には「売買契約書」という書類を取り交わします。
このような正式な取引用の書類を作成する場合、法律で「印紙税」という税金がかかります。

この印紙税を支払う方法として、不動産の売買契約書に「印紙」という切手のようなものを貼るわけです。
この印紙を買うことによって、税金を支払ったことになります。

売買契約書に貼り付ける収入印紙の金額は、不動産売却価格によって異なります。


不動産売却価格 印紙代
500万円を超え、1000万円以下 1万円
1000万円を超え、5000万円以下 2万円
5000万円を超え、1億円以下 6万円

不動産売却にかかる司法書士費用

不動産を売却する際、いろいろな法的な手続きが必要となります。

  • 抵当権の抹消
  • 住所変更登記
  • 所有権移転登記

不動産の売主(あなた)と買主(買ってくれる人)の双方が、司法書士に手続きをお願いする必要があります。
通常は、不動産会社が同じ人を手配してくれます。
司法書士の費用は、地域によって異なりますので、売却活動の早い段階で担当者に一度確認しておきましょう。

不動産売却後のローン残債

諸費用と言うべきか微妙ですが、売却の際に一番大きくかかってくるお金かもしれません。
例えば、不動産に3000万円の価格がついたとしても、まだローンが2000万円残っていたとしましょう。

その場合は、売買契約までに、その2000万円を全て返済する必要があります。
なぜならば、ローンの残債がある限り、その不動産はローンの担保になっているからです。

当然、担保になっているものを売却することはできません
従って残債を全て返済する必要があるのです。

不動産売却にかかる税金(譲渡所得税)

税金は要注意です。
売買が完了した後に支払いますので、ついつい見落としがちになるからです。

不動産売却によって支払うべき税金は「譲渡所得税」という税金です。
所得税というのはかみくだいて言うと「儲かったお金に対してかかる税金」です。

例えば、ものすごく単純化して説明すると、2000万円の価値しかない不動産を3000万円で売却したとすると、1000万円の利益が出たということになります。
(実際には、手数料なども差し引きます。)

不動産を売った際の税金の計算は、一般人には難しいので、基本的には税務署や税理士に相談しましょう。
ここでは特に頭に入れておくべきポイントに絞ってご紹介します。

建物の減価償却

先ほど、「2000万円の価値の不動産を3000万円で売却した場合」というお話をしました。
しかし、「実際にはそこまで値上がりする事はない」というふうに感じたのではないでしょうか。

実は、そこが落とし穴になるかもしれないのです。
建物は、徐々に劣化しますので、買った時の金額からどんどん価値が下がってゆくのです。

この価値の下がり方は法律で計算式が決められています。
それが「減価償却」です。

減価償却によって価値が下がった建物であっても、実際には、それなりの売却価格がつくことはあります。
そのような場合には、値上がりしていなくても、税務上は価値が下がっていますので、結果として「利益が出た」と言う状態になってしまうわけです。

居住用不動産譲渡の特例(3000万円の特別控除)

住み替えなどで、今住んでいる家屋を売却しようとしている方に、嬉しい制度です。
一般の方が、居住用にしていた不動産を売却する場合には、税金の計算上、利益から3000万円引いて計算できるという特例です。

言い換えると「3000万円以上の利益が出なければ、譲渡所得税がかからない」ということになります。
税金については、不動産の種類や取引の内容によって、計算が複雑になりますので、売却活動中に一度、税務署に相談してみることをおすすめします。

不動産を売却する時の仲介手数料

仲介手数料は仲介業者への報酬

不動産の売却において、仲介業者(不動産会社)に支払う報酬のことを「仲介手数料」と呼びます。
仲介業者会社は、売却を行うにあたって、例えば販売用の資料を作ったり、購入希望者を案内したり、契約書を作成するなどの経費がかかります。

仲介手数料はこのような経費をまかなうためのものです。
不動産者に支払う仲介手数料の金額は次の簡易算定式で求めることができます。

仲介手数料={(売却代金×0.03)+6万円}×1.08(消費税)

ところで、この6万円という中途半端な端数はどうして決まっているのでしょうか。
実は、宅建法上、仲介手数料は正確に書くと次のように決められています。


売買代金 仲介手数料(上限値)
200万円以下の分 (売却代金×0.05)×1.08(消費税)
200万円~400万円の分  (売却代金×0.04)×1.08(消費税)
400万円~の分 (売却代金×0.03)×1.08(消費税)

このため、例えば3000万円で不動産を売却した場合、はじめの400万円分は料率が少し高くなります。
この分が、6万円という金額となって乗っかってくるわけです。

仲介手数料無料の仕組みとは

仲介手数料無料」という言葉を、最近はよく見かけるようになりました。
このことについて少し考えてみましょう。

仲介手数料の算定式を先ほど紹介しましたが、この金額は、あくまで「法律で定められた上限値」です。
つまり、算定式から計算した金額が100万円の場合、不動産会社は100万円以下であれば自由に設定できるわけです。

従って、一部の不動産会社は仲介手数料を低く設定することで、顧客を引き付けようとしています。
もちろん、これはまっとうな営業努力と言えるでしょう。

売却にかかる経費を頑張って削減して、あなたからもらう手数料を少なくできるように工夫していると考えられます。

しかし、さすがに仲介手数料を無料にしてしまうと、まったく経費をねん出することができません。
不動産会社は慈善事業ではありませんので、何らかの方法で報酬をもらわないと商売にならないはずです。

これから、その代表的なカラクリをご紹介しましょう。
仲介手数料無料」という言葉に、あわてて飛びつく前に、次のような仕組みを頭に入れておくとよいでしょう。

両手仲介と片手仲介

不動産売買の取引は「両手仲介」と「片手仲介」という二種類に分類できます。
この呼び名は俗称ですが、考え方を理解するのに分かりやすいので、この言葉を使います。

両手仲介というのは、売主(あなた)が仲介を依頼する不動産会社と、買主が仲介を依頼する不動産会社が一致していることを言います。

業者側から見ると、売主と買主の両方と手をつないでいるように見えるので、両手仲介と呼ばれます。
この場合、当然ですが、売主と買主の両方から仲介手数料をもらうことができます

図:両手仲介

一方で片手仲介というのは、売主(あなた)が仲介を依頼する不動産会社と、買主が仲介を依頼する不動産会社が別々の場合を指します。

売却に出されている物件情報は、仲介業者同士がネットワークデータベースで共有しています。
ということは、別の業者で物件を探していた買主が、あなたの不動産を購入することもあり得るわけです。

図:片手仲介

ここで「仲介手数料無料」の話に戻りましょう。

両手仲介の場合、不動産会社は、両方から3%ずつの仲介手数料をもらうこともできます。
場合によっては、どちらかを無料することも可能です。

従ってこのような場合には、売主であるあなたからもらう仲介手数料を無料、もしくは大幅に安くすることが可能なわけです。

しかし片手仲介の場合には、そうはいきません。
この仲介手数料を無料にしてしまうと、不動産会社はまったく報酬を得ることができません。
ですので、理屈上「無料」というのは不可能です。

従って「仲介手数料無料」というキャッチコピーを出している不動産会社は「あくまで当社で物件を探している買主に売却した場合に限ります」というような条件をつけている場合があります。

すぐに飛びついてしまう前に、上記のような条件をしっかり確認することをお勧めします。
不動産査定をする段階で、いくつかの業者に話を聞いて、落ち着いて判断してから仲介を依頼するほうがよいでしょう。