中古マンション売却の流れ!お金の流れとローン返済!

中古マンション売却の流れ!お金の流れとローン返済!

中古マンション売却の流れ・お金の流れ

訪問ありがとうございます、アドリンク株式会社の児玉です。
マンション売却する人の殆どが初経験で、どうすれば良いのか、マンション売却の流れや手順が分からないと思います。

自宅を売る事を決めたら、手順に沿って不動産会社に依頼したり、契約を締結する必要があります。
マンション売却の流れ・手続きをスムーズに行うことにより、実際に売れる金額にも差が出てきますので、きちんとした対応が必要です。

マンション売却は流れに沿って手続きを実施する!

マンション売却では、売るものが不動産ですので、例えば、販売額が1割違ったとしても、簡単に数百万もの差額が生まれます。
これって、凄く大きな差ですよね?

ひとつひとつの流れ・手順のポイントをしっかり押さえて、確実に実施していかないと、大きな損失を被る可能性があるということです。
このページでは、重要な手順を5段階の流れにそって解説しています。

マンション売却の流れは6段階の手順に分かれる!

マンション売却の流れと手続きについてステップ方式で、以下の1~6の順に説明しています。
括弧内はお金の流れですね。

  1. 査定依頼
  2. 媒介契約
  3. 販売活動(リフォーム・ハウスクリーニング費用の支払い)
  4. 売買契約(手付金受領・仲介手数料の半額支払い・印紙代)
  5. 引き渡し(残代金受領・仲介手数料の残金支払い・登記費用支払い)

いずれも、省略することはできないマンション売却の流れ・手順です。
ぜひ参考にしてください。

マンション売却の流れ・手順その1~マンション査定~

所有物件を売る!そう決めたら、一番に行うのは、不動産会社に連絡して査定を依頼する事です。
ここで、なるべく相場より高く売るコツは、1社にだけ連絡するのではなく、複数の会社にマンション売却の見積もりを依頼する点です。

なぜ、複数必要なのか?

それは、不動産会社によって査定額が異なるからです。
もちろん、業者の見積もり額通りにマンションが売却できるとは限りませんが、複数社の査定額を比較すれば、大体の相場が分かります。

また業者側も、この金額なら売れるかも・・といった金額を出してきますので、販売力を測る目安にもなるからです。

複数の不動産会社に見積もりを依頼する際には、「マンション売却一括査定」を利用するのが、相場より高く売るコツです。

参考:マンション売却のコツ!中古マンションを高く売る方法は一括査定!

マンション売却の流れ・手順その2~不動産媒介契約~

一括査定で見積もりをとって、販売を依頼する不動産会社を決定したら、媒介契約の締結手続きを行います。
マンション売却の媒介契約の種類は、以下の3通りです。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

どの方式が良いかは考え方にもよりますし、個々の事情もあるので断定はできません。
自分自身の考えとしては、注意点として専属専任契約は避けるべきだと思っています。

また、大手不動産会社の中には、マンション売却の仲介手数料を、売り・買い両方で得る(両手仲介)ために、物件情報の流通ネットワークに登録しなかったり、登録しても他社からの問い合わせに応じないケースもあります。

参考:マンション売却手数料の相場・計算と仲介手数料の値引き交渉!

そういったリスクを回避するためにも、広く集客できる契約形態の方が望ましいのです。

マンション売却の流れ・手順その3~販売活動~

マンションを売却するための販売活動は、主に広告・告知と内覧に分かれます。
公告・告知は、物件について知ってもらうための集客活動です。
内覧は、広告で集客した買主に物件を見て貰う行為です。

公告・告知については不動産業者が全面的に対応しますが、内覧については、売主が関わる場合もあります。

マンション売却の販売活動の流れ1.広告・告知!

不動産会社との媒介契約が完了したら、次の流れは、いよいよ物件の販売開始です。
ここでの注意点として、売却マンションのレインズ(不動産流通ネットワーク)への登録がきちんと行われたかどうかの確認です。

昨今ではインターネットで物件情報を調べる人も増えていることから、Yhoo不動産とか、スーモとか、ホームズなどのポータルサイトの多くの情報が掲載されています。

レインズは、インターネットで調べる点では一緒ですが、一般の人が見ることはできません。
業者専門の巨大サイトで、業者が専任媒介契約(専属含む)を締結すると、物件情報の登録を義務付けられるため、ほぼ全ての物件が登録されています。

よく不動産屋さんに訪問して物件探しを依頼すると、端末を見ながら情報を出してくれますが、あれは、このレインズを見ているのです。

情報量、参加企業とも圧倒的なので、レインズに登録せずにマンションを売却するのは考えられないと言っても良いくらいです。
ですので、必ず確認することをお勧めします。

マンション売却の販売活動の流れ2.清掃・内覧!

物件を相場より高く売るコツとして、内覧の重要性があります。
ポータルサイトやレインズ経由で売却マンションを見た人は、内覧を申し込んできます。
何といっても高額ですから、実際の物件も見ずに購入する人は皆無です。

内覧時のコツとしては、掃除の徹底、申込者への丁寧な応対です。
誰でも、できれば綺麗な物件を買いたいのは当然ですから、手抜きは厳禁です。
費用はかかりますが、ハウスクリーニングを専門業者に頼むこともできます。

参考:マンション売却にはハウスクリーニングが必要?クリーニング費用はいくら?

内覧で気持ちよく部屋を見て貰えるかどうかは、とても重要です。
マンション売却に繋がるかどうかは、購入者の気持ち次第です。

参考:マンション売却と内覧件数|内覧に来ない理由と内覧のコツ!

中には不躾に値引き交渉する人もいますが、お客さんだと思って大人の対応をしましょう。
内覧でしっかりした対応をして、購入したい気持ちになって貰うことが重要です。

マンション売却の販売活動の流れ3.リフォーム

販売活動にも関わらず、どうしてもマンションが売却できない場合、考えられる手段は2通りです。
大きく値引く、リフォームするのいずれかです。

リフォーム代金が捻出できるなら、その方が結果的に売れやすいです。
そもそも、部屋が汚いと買主が購入する気持ちにならないので、値引き交渉にもならない場合が多いからです。

リフォームが必要かどうかは不動産会社の営業マンと相談することになりますが、築年数が古かったり、室内で喫煙していた場合は、リフォームしないと厳しいかもしれません。
築年数だと10年が目安ですが、室内の使われ方にも左右されます。

マンション売却の流れ・手順その4~不動産売買契約~

内覧を経て、購入の申し込みがあり、金額が折り合って合意できれば、次の流れは、ついに売買契約の締結手続きです。
不動産会社の担当者の指示に従い、必要な書類を準備します。

契約場所は、業者の事務所で行うことが殆どです。
売買契約書を含め、これでもか!というくらいの書類の記入・押印が必要ですが、頑張りましょう!

買主からの「手付金受領」、不動産会社への「仲介手数料の半額決済」、契約書に貼り付ける「印紙代の支払い」など、お金の流れも発生します。

基本的には、現金の受け渡しを直接行います。
手付金は、原則としてマンション売却金額の10%、または100万円程度が慣習です。

買主が「現金一括での購入」で、売主が「物件引き渡し可能」であれば、ここで全額決済して全ての流れが完了です。
しかし、殆どの買主は住宅ローンを組んでの購入となるため、ローン審査の結果待ちをすることになります。

マンション売却の流れ・手順その5~決済引き渡し~

買い主の住宅ローン審査に通過したら、流れも最終段階、決済と物件の引き渡しです。
決済日は、あらかじめ先の日付で決定しますので、それまでに引っ越しを完了させておきます。

売却するマンションの住宅ローンが残っている場合は、あらかじめ金融機関に一括返済する旨を伝え、決済日に支払う残金を計算して貰う必要があります。
金融機関によっては繰り上げ返済手数料が必要な場合もあります。

決済の手続きは、買主の住宅ローン締結の都合上、買主側の銀行で行うことが殆どです。
売主、買主、それぞれの不動産仲介会社、司法書士が集まって手続きを行います。

マンション売却代金の残金受け取り、固定資産税・管理費などの清算、仲介手数料の残金支払い、司法書士費用の支払い、ローンがあれば残債の一括返済などの金銭のやりとりが発生します。

マンション売却の決済の流れ1.登記書類の作成

マンション売却代金の授受の前に、司法書士が所有権移転登記・抵当権抹消の書類作成を行います。
印鑑証明書の提出、実印の押印が必要になります。

マンション売却の決済の流れ2.売買代金・管理費・固定資産税の清算

登記書類の作成が完了したら、残金の決済を行います。
買主から受領するのは、以下の代金となります。

  • マンションを売却代金から受領済の手付金を引いた残金
  • 日割り計算した支払い済みの管理費
  • 日割り計算した支払い済みの固定資産税

マンション売却の決済の流れ3.住宅ローンの返済

買主から受領したマンション売却代金で、住宅ローンの残金を支払います。
買主から残金受領は殆どの場合は銀行振込ですので、着金確認を行い、金融機関に住宅ローン残金支払いの連絡を行います。

マンション売却の決済の流れ4.手数料の支払い

不動産会社に支払う仲介手数料の残金、司法書士の手数料を現金で支払い、領収書を受領します。
司法書士は手数料を受け取り次第、登記手続きを行うため退席します。

マンション売却の決済の流れ5.物件の引き渡し

物件の引き渡しは、鍵を受け渡すことで行います。
引き渡し完了後、「引き渡し確認書」に売主・買主の双方が署名・押印して決済は終了、マンション売却の流れ・手続きは全て完了です。

マンション売却の流れその後.税金計算と確定申告

マンションを売る手続きが全て終了しても、納税の手続きが残っています。
不動産売買による税金は、軽減税率や特別控除など複雑です。
特別控除が適用されて、税金を払わなくて良い場合でも、確定申告は必要です。

納税の手続きの詳しい人なら自分で手続きすることも可能ですが、専門知識がない人は、税理士に確定申告を頼んだ方が賢明です。
申告漏れや、申告間違いがあると、後から余分に税金を取られる羽目になってしまいますからね。

参考:マンション売却の税金シミュレーション!譲渡所得税の税金計算と特別控除!