マンション売却手数料の相場・計算と仲介手数料の値引き交渉!

マンション売却手数料の相場・計算と仲介手数料の値引き交渉!

マンション売却にかかる仲介手数料の相場・計算・値引き

訪問ありがとうございます、アドリンク株式会社の児玉です。
このページでは、マンション売却にかかる仲介手数料について解説しています。

マンション売却にかかる仲介手数料は、販売価格を決める前に把握しておく必要があります。
不動産業者にマンション売却を依頼した場合、当たり前ですが業者に支払う手数料が必要となり、その金額分だけ自分の取り分が減るからです。

マンションに限らず土地や戸建ても同様ですが、不動産売買に関する仲介手数料は、宅建業法で料率の上限が定められています。

マンション売却の仲介手数料の相場はいくら?

この上限は、売買の一方から得られる上限金額となります。
売主、買主のそれぞれが手数料を支払うことになります。

宅建業法で定めらている上限に手数料を定めている不動産会社が殆どで、これが事実上の相場となっています。
法律で許される限界ギリギリまで払うなんて、このデフレ時代に違和感を感じますよね。

マンション売却にかかる仲介手数料の闇

更に、それだけじゃありませんよ。
マンションを始めとする不動産は、もっとも高額な商品ですので、その手数料目当てに、いろいろ良くない話も耳にします。

このぺーじでは、不動産仲介業界の闇である「両手仲介」についても説明しています。
ぜひ参考にしてくださいね。

マンション売却の仲介手数料の料率と計算方法

以下は宅建業法で定められている料率の表です。
仲介手数料は、売買金額によって料率が異なるので、注意が必要です。

マンション売却にかかる不動産仲介手数料の早見表(改定版)

売買金額(税抜き) 仲介手数料(税込み)
200万円以下 売買金額の5% + 消費税 = 5.5%
200万円を超え400万円以下 売買金額の4% + 消費税 = 4..4% + 2万円
400万円を超える金額 売買金額の3% + 消費税 = 3.3% + 6万円

※物件売買価格が400万円以下の場合、売主から最大18万円受け取ることができる。
※宅地建物取引業法(平成30年1月1日施行)

マンション売却にかかる仲介手数料の計算方法

例えば、マンション売却金額を3000万円だとすると、実際に売れた際、仲介手数料はいくらになるのか計算してみましょう。

3000万円(売買金額・税抜き)×3.24%(料率)=972,000円(仲介手数料・税込み)

非常に高額ですが、この金額を上限として設定し、売り主・買い主の双方から上限額までの仲介手数料を貰うことが可能です。
仲介手数料の料率は宅建業法で定められており、これを超過すると、法令違反として罰せられます。

報酬額の掲示も法律(宅建業法第46条4項)で義務付けられており、掲示が無ければ違法です。
マンション売却の媒介契約を締結することになったら、不動産会社に行くことになると思いますが、その際には確認してみてください。

もし掲示されていなければ、危ない業者ですので、契約を中止した方が良いと思います。

マンション売却にかかる仲介手数料の自動計算

計算方法を説明しましたが、何となく面倒な感じですよね?
そのような場合、三菱UFJ不動産の公式サイトで、仲介手数料の自動計算シミュレーション機能を公開しています。

マンション売却金額を入力して、ボタンをクリックするだけで仲介手数料が計算できますよ。

参考:https://www.sumai1.com/sellers/calc/

マンション売却にかかる仲介手数料の消費税も計算

マンションを売却するのが個人の場合、売買代金に消費税は掛かりません。
ただし、仲介業者に支払う手数料には消費税が掛かるので、計算に入れておきましょう。

3,000万円のマンションを売却すると、仲介手数料に掛かる消費税は76,800円にもなります。
税金って、本当に高いですよね。

マンション売却にかかる仲介手数料は値引き可能?

当然ですが、不動産会社もビジネスです。
マンション売却のサポートをするのは利益、仲介手数料を得ることが目的です。

そういったこともあって仲介手数料の値引き交渉の際、「宅建業法で決められている」といって交渉に応じようとしない担当者がいます。

マンション売却の仲介手数料の値引きは問題なくできる!

ですが、宅建業法で定められているのは、あくまでも上限金額です。
値下げする分には、まったく問題ありませんし、私自身もマンション売買の際、実際に仲介手数料を値引いて貰った経験があります。
(16万円引いて貰えました。)

媒介契約の条件確認の際には、マンション売却時の「仲介手数料の値引き交渉」をしてみることをお勧めします。

マンション売却の仲介手数料を値引きできない理由に要注意!

会社の決まりで値引きできないと言うならともかく、宅建業法を引き合いに出すようなら、その営業マンは嘘つき、もしくは不勉強です。
嘘をつく営業マンは信用できませんよね?

不勉強なのは、新人営業マンなどもいるので仕方ありませんが、いずれにしても大切な自分のマンション売却をお願いする気にはなれません。

マンション売却の仲介手数料の値引き交渉は価値あり!

そういったダメ営業マンを排除する意味でも、仲介手数料の値引き交渉を強くおすすめします。
ダメ元くらいの気持ちで、ちょうど良いと思います。

結果、多少なりとも仲介手数料を値引きして貰えれば嬉しいことですし、第一助かります。
マンション売却の後、次に物件に掛かる費用に使えますからね。
私は、高級レストランのディナー代程度の金額を値引きして貰えたので、凄く助かりました。

マンション売却の仲介手数料が目当ての両手仲介の闇

仲介手数料の値引き交渉はダメ元ですが、上手くいけばラッキーという程度のものです。
実は、マンション売却で大きく損しないために、注意しなければいけない点があります。

それは、「両手仲介」です。

マンション売却の両手仲介の手数料

マンション売却手数料の上限は、売買における一方から貰える上限だと、宅建業法で定められているという説明しましたよね?

これを、1社で独占するのが、「両手仲介」です。

マンション売却の片手仲介の手数料

通常、売り主と買い主は、それぞれ別の不動産会社と媒介契約を締結しています。
そして、それぞれに仲介手数料を契約している業者に支払います。

これが、「片手仲介」です。
売り買いの「片方」だけという意味です。

マンションを売りたい人と買いたい人が、たまたま同じ不動産会社と契約する可能性もありますが、現実的にはあまり見かけません。
不動産会社は、全国で25万社以上ありますので当然ですね。

マンション売却の手数料目当てにレインズ登録しない例

一部の業者ですが、売り買い両方で仲介手数料を得るために、他社からの問い合わせに応じなかったり、マンションをレインズ(不動産流通ネットワーク)に登録しなかったりする例があります。
また、売り買いを独占したいがために、相場より安い金額で販売しようとするケースもあるのです。

自社だけで、売り買いが完結する、「両手仲介」を狙っているのです。

そうすれば、不動産会社にとっては、一度の取引で仲介手数料=売り上げが2倍になります。
特に、自社で集客力のある大手業者に散見されます。

マンション売却の手数料を売主・買主の両方で独占する囲い込み

3000万のマンションなら、972,000円の手数料ですが、両手仲介なら、1,944,000円になります。
手数料収入としては、凄く魅力的な金額ですよね。
そのため、こういった行為を行う業者が出てくるのです。

他社からマンションについて問い合わせが入っても、「いま商談中です」と断ってしまうことを「囲い込み」と言いますが、両手仲介を目的として、囲い込みを行われるのが大問題なのです。

マンション売却に成功するには手数料目当ての両手仲介を避ける

不動産仲介の世界は、トップシェアを持つ業界最大手でも占有率は10%少々です。
残り90%近くからの需要を放棄していることに繋がるのですから、マンションを売却する側としては死活ですよね。

両手仲介を避けるなら、ソニー不動産のように会社として原則禁止にしている業者に依頼すると良いでしょう。
手数料の値引き(割引)制度もあります。

ただし、ソニー不動産は営業エリアが首都圏の1都3県に限定されるので、注意が必要です。

マンション購入者の手数料が無料、売却の手数料のみの半額で両手仲介

良心的な不動産会社では、自社が売却を担当するマンションを購入する買い主の仲介手数料を無料にするケースがあります。
こういった施策を行うことで、物件が売れやすくなることを目的としているようです。

また、販売力が評価されれば、マンション売却を希望する売り主の集客がやりやすくなるため、片側から仲介手数料を貰えれば良いという考え方ですね。

いずれにしても、買い主は単純に安くなって得ですし、売り主としても、自分のマンションが相場よりも高い金額で売れやすくなるので、損はありません。

ただし、こういった不動産会社は少ないです。
仲介手数料にしても、上限金額一杯を設定している業者が殆ど、値下げしている所は稀です。

昔から、「悪徳不動産屋」という言葉があるように、不良業者が多い業界です。
マンション売却を成功させるためにも、良心的な会社かどうか入念にチェックしましょう。

最低でも、物件売却の最重要事項である、レインズ登録については確認しておきましょう。

マンション売却は一括査定サイトを利用して、1社だけではなく複数社から査定をとって、金額だけではなく不動産会社の対応も比較することが重要です。

参考:マンション売却のコツ!中古マンションを高く売る方法は一括査定でした!

マンション売却の手数料が無料、購入の手数料のみの半額で両手仲介

購入者が無料になるのとは逆パターンですね。
殆ど見かけませんが、マンション売却時の手数料無料のサービスを行っている不動産会社も存在します。
ただし、こちらはあまりおすすめできません。

レインズに登録しないことが前提になっているからです。
マンションを売却するなら、レインズへの登録は絶対条件といっても過言ではありません。

特に、早期に売却することを目指しているなら尚更です。
私も自宅マンションを売却しましたが、問い合わせはレインズ経由でしたよ。
(担当者に確認しました)

不動産会社は、仲介手数料が収入源です。
そのため、常にレインズをチェックしていて、新しい物件が出たら、すかさずお客に勧めます。

売れるマンションは、それこそあっという間に、買い手が付きます。
私がマンションを売却した際には、販売開始からたったの1週間で申し込みがありました。

不動産会社の営業担当者が、手数料無料サービスの話をするようなら、なぜ無料なのかしっかりと確認することをおすすめします。