マンション売却の前後でかかる費用は?

マンション売却を決めたとして、どのくらいの販売価格に設定するかは、市場の相場動向を見ながら、不動産会社の営業マンと相談して決めることになります。

 

 

その際、清算が必要な住宅ローン残高と合わせて、考えておかなければならない点があります。
それは、マンション売却にともなう諸費用です。

 

自分では高く売れたと思っていても、さまざまな経費・諸費用を引くと、マイナスになってしまうケースも多々あります。
住宅ローンが残っている状態なら、マンションを売却したにも関わらず、追加で諸費用を支払う必要が出る場合もあるのです。

 

そのため、これ以上でなければ売らないという金額を設定するためにも、いくらくらい掛かるのか、予め認識しておきましょう。

 

ここでは、マンション売却にともなう諸費用について解説しています。
掛かってくる諸費用は大きく分けて3種類、「手数料」「税金」「住居関連」となります。
よろしければ、参考にしてみてくださいね。

 

マンション売却に必要な諸費用・手数料

 

マンション売却にかかる諸費用1.仲介手数料

物件売買を仲介する不動産会社に支払います。
マンション売却諸費用の中でも、高額なものですので、しっかりと把握しておきましょう。
仲介手数料は、宅建業法で上限が設定されています。

 

料率表
売買金額(税抜き) 仲介手数料(税込み)
200万円以下 売買金額の5% + 消費税 = 5.4%
200万円を超え400万円以下 売買金額の4% + 消費税 = 4..32%
400万円を超える金額 売買金額の3% + 消費税 = 3.24%

 

法律で定められている仲介手数料の料率は、あくまでも上限ですが、ほとんどの不動産会社は上限一杯で設定しています。
ただし、中には値引きに応じてくれる不動産会社もありますので、マンション売却の諸費用を抑えるためにも、ダメ元で交渉してみましょう。

 

 

参考:マンション売却の仲介手数料は?値引きは可能?

 

マンション売却にかかる諸費用2.広告宣伝費

今のように空き物件が多いと、マンションをスムーズに売却するには、広告・宣伝が必要です。
インターネットの不動産ポータルサイトへの掲載等は、基本的には不動産会社が仲介手数料の範囲内で広告出稿しているので、諸費用としては掛かってきません。

 

よくあるのが、なかなかマンション売却先が見つからないので、チラシを出しましょうと提案されて、後になって代金を請求されるといったケースです。

 

不動産会社としては、広告費用を売り主に負担させて、結果物件が売れれば仲介手数料が入るので、とても都合が良いのです。
後のトラブルを避けるためにも、どちらが負担するお金なのか明確にし、口頭ではなく書面に残しておくと安心です。

 

またチラシを出したからといって、高くマンションが売却できるわけでもありません。
複数物件が掲載されているようなチラシだど、自分の物件の情報はわずかですので、反応率はあまり高くないのです。

 

小さなチラシに、単独物件を掲載する場合は、情報量が多くなって反応率はあがりますが、その分費用は割高です。
新聞折り込みなら、1万部で35000円程度が相場でしょうか。

 

いずれにしても、インターネットに比べると告知できる範囲が狭いので、費用分の効果を出すには戦略性が求められます。

 

例えば、売却するマンションが3LDKなどの広めの物件なら、同一学区内の、狭い物件にポスティングするなどすれば、住んでいる所が手狭になってはいるものの、子供を転校させたくない人たちの需要を掘り起こせる可能性があります。

 

自分の物件に需要があるであろうターゲットを明確にして、広告をうつ戦略なので、自分でチラシを作ってポスティングすれば、費用も殆ど掛かりません。

 

マンション売却にかかる諸費用3.登記費用

マンションを売却すると、物件の持ち主が代わりますので、不動産登記が必要になります。
殆どの場合、不動産購入時には住宅ローンを組みますので、その登記も必要です。
それでは、そういった費用を売り主と買い主のどちらが負担するのでしょうか?

 

売り主負担 買い主負担

住所氏名の変更登記
抵当権、賃借権、差押えなどの抹消登記

所有権移転登記
抵当権設定登記

 

上記の表のように、売り主と買い主が負担する登記関連費用の分担は決まっています。
売り主側が負担する金額の方が小さいのが普通ですが、額面は司法書士によって異なります。

 

大体は、抵当権抹消にともなう登録免許税が1物件につき1,000円、司法書士への報酬が10,000円前後といった費用が相場でしょうか。

 

マンションを売却したら税金がかかる

 

マンション売却にかかる税金1.所得税

マンション売却金額が、購入金額よりも高かった場合、利益(所得)を得たことになりますので、所得税が掛かります。
税金の計算は複雑で法律も頻繁に変わりますので、利益が出る場合は税理士に相談しましょう。
尚、こういったケースであれば、所得税は掛からないので、考慮は必要ありません。

 

ポイント1.購入時よりもマンション売却額の方が低い
ポイント2.居住物件を売った利益が、3000万円+諸費用以下

 

こういったケースでは所得税は不要です。
ポイント2は、「自分が住んでいた」というのが重要です。
これは税法上の特例で、転居後にも適用されますが、売却は3年以内である必要があります。

 

マンション売却にかかる税金2.住民税

住民性も、所得税と同様に、マンション売却で利益が出た場合のみ掛かります。

 

マンション売却にかかる税金3.印紙税

契約を締結するため、契約書には印紙を貼る必要があります。
尚、平成30年3月31日までは、軽減税率が適用されます。

 

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下 400 200
50万円を超え 100万円以下 1,000 500
100万円を超え 500万円以下 2,000 1,000
500万円を超え1千万円以下 10,000 5,000
1千万円〜5千万円以下 20,000 15,000
5千万円を超え 1億円以下 60,000 45,000
1億円を超え 5億円以下 100,000 80,000
5億円を超え 10億円以下 200,000 180,000
10億円を超え 50億円以下 400,000 360,000
50億円を超える 600,000 540,000

 

マンションを売却した税金の特別控除

居住用のマンションを売却した場合、3000万円の特別控除の制度があります。
特別控除の適用要件を満たしていれば、税金の負担を大幅に減らすことが可能です。
以下は、計算式です。

 

課税譲渡所得 = 譲渡価額 − 取得費 − 譲渡費用 − 3,000万円

 

特別控除の適用要件

  • 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
  • マイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
  • や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
  • 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで売ること。
  • 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

引用元:国税庁

 

マンションを売却した税金の軽減税率の特例

所有期間10年超の居住用マンションを売却した場合は、軽減税率の特例があります。
しかも、この軽減税率は3000万円の特別控除と併用できるので、大変有利な制度です。

 

軽減税率

課税譲渡所得 所得税 住民税 税率計
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分 10% 4% 14%
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円超の部分 15% 5% 20%

 

軽減税率の適用要件

  • 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。

    なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
    また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

  • 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
  • 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。

    ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。

  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

引用元:国税庁

 

マンション売却の税金は確定申告で!

マンションを売却して利益がでたら確定申告する必要があります。
3,000万円の特別控除で、納税の必要がないとしても、確定申告の手続きは必要です。

 

知らなかったでは、税務署は許してくれません。
様々な特例も、確定申告が前提となっているので、注意してくださいね。

中古マンション売却を考えている人は必見です!
物件を相場より高く売るにはちょっとしたコツがあります!
不動産売却は、一生の間に何度もあるものではありません。
きちんと情報収集して損しない金額で売ることが大切です!

マンション売却