マンションは築年数によって売却相場の下落率が変わる!

マンションを売却すると決めたら、相場より高く売りたいと思うのは、誰でも一緒ですよね。
実際の金額は、契約する段階でなければ確定しませんが、自分の所有する物件が、大体どの程度の価値なのか、事前に知りたいと思うのは当然です。

 

 

マンションの立地や構造などの価値は、新築分譲時に価格に織り込まれています。
となれば、築年数の経過で、その価値がどこまで下落するかですよね。

 

このページででは、マンション売却相場と築年数による下落率について解説しています。
ぜひ参考にしてみてください。

 

築年数による中古マンション売却相場下落率は不均等

マンションは築年数が経過するごとに価値が下がりますが、下落率は一定ではありません。
一番価値が大きく下がるのは、新築分譲の直後です。
新築でなくなった時点で、1割〜2割の下落率になることも珍しくありません。

 

これは、いわゆる新築プレミアムと呼ばれるものが、マンションに上乗せされているからです。
プレミアムと聞くと、何だか良さそうなイメージに感じるかもしれませんが、要はデベロッパーの経費が上乗せされているのです。

 

  • 人件費
  • 広告費
  • 利益

 

マンション・デベロッパーもビジネスですから、物件自体が持つ価値に経費や利益を上乗せして販売しています。
中古マンション売却は個人間取引ですので、このような新築プレミアムは剥がれ落ち、物件そのものが持つ価値となるわけです。

 

東京、大阪、名古屋のマンション売却相場の築年数と下落率

実際のマンション売却相場の築年数による下落率を表で確認してみます。
以下は、3大都市圏の築1年〜築40年の下落率を表にしたものです。

 

築年数別のマンション坪単価(単位/万円)

  東京 大阪 名古屋 下落率
築年数1年 261.4 163.2 153.3 -10%
築年数5年 232.1 137.4 109.2 -26%
築年数10年 203.8 109.0 88.6 -38%
築年数15年 175.0 89.6 72.8 -48%
築年数20年 149.9 69.3 56.7 -58%
築年数30年 147.6 64.0 52.3 -59%
築年数40年 142.1 49.9 40.3 -64%

※約3.3u=1坪

 

築年数別のマンション売却相場のグラフ

 

マンション売却相場は築20年まで下落が続く

グラフを見れば一目瞭然ですが、築年数20年まで右肩下がりの傾向が続きます。
その後、東京では下落が止まって横ばいになりますが、大阪、名古屋では下落が続きます。
東京と大阪・名古屋の違いは、マンションの立地条件の違いから来ると言われています。

 

東京の古いマンションは、都心の一等地に建設されている物件も多く、そういったマンションは古くなっても、立地の利便性で需要が高く、価格が下がりにくい傾向にあります。
大阪、名古屋では郊外型マンションの比率が高いので、価格の下落が続くようです。
市街地の大きさも関係しているのかもしれませんね。

 

マンション売却は築年数10年以内が査定で有利な理由

例えば、マンションから1戸建ての買い替える際、どの時点で売却すれば有利なのでしょうか?
結論から言えば、築年数10年以内です。

 

大部分のマンションは鉄筋コンクリート造(RC)という構造で建設されています。
鉄筋コンクリート造の建築物の法定耐用年数は、47年と定められています。
47年間で住めなくなるわけではありませんが、法律状の耐用年数として設定されているのです。

 

法定耐用年数は、住んでいる時には意識することはありませんが、住宅ローン審査では重要な要素です。
例えば、築年数15年のマンションを売却する場合、法定耐用年数の残存期間は32年ということになり、この期間を超えて住宅ローンを組むことはできないのです。
購入者は短期間で住宅ローンを返済する必要があるため、購入者の間口を狭めてしまう可能性があります。

 

更に、築年数の経過が10年を超えると、内装の劣化が目立ち始めます。
特に水回りは劣化が早いので、内覧時での印象も古さを感じるようになってきます。

 

所有する部屋の劣化もそうですが、共用部の管理状態の差が、築年数の経過が15年に近づくと出てきます。
管理費や修繕積立金の滞納があるようなマンションでは、管理状態が悪くなっていきます。
こうなってからでは、相場より低い金額でマンションを売却する羽目になってしまいます。

 

自分のマンションがどのような管理状態なのかは、自分自身で分かっていると思います。
管理状態が悪いマンションなら、なるべく早く、築年数10年以内に売却してしまうのは賢い方法かもしれませんね。

マンション売却を考えている人は必見です!

物件を相場より高く売るにはちょっとしたコツがあります!
マンション売却は、一生の間に何度もある事ではないので、失敗しないように情報収集して売らないと大損することになりますよ。

>>マンション売却のコツ<<