不動産による相続税対策の仕組み・デメリット！

相続や遺贈によって財産を取得しても、すべての人に相続税がかかるわけではありません。
一定の金額までは基礎控除額（非課税枠）があり、これを超える場合に相続税が発生します。

相続税の基礎控除額（非課税枠）＝ 3,000万円＋（ 600万円 × 法定相続人の数）

相続した財産が多いほど税額が高額になりますが、財産の評価額を下げる相続税対策によって節税ができます。
評価を下げるのに有効な相続財産は、不動産です。

現金と不動産の評価を比較してみましょう。
現金は、額面額がそのまま評価額になります。

たとえば、現金が1億円ある場合、その評価額は1億円です。
いっぽう、不動産の場合は、特例や評価方法によって評価額を下げることができます。

相続税対策で不動産の評価を下げるための方法

相続税の計算をするときは、用途ごと（宅地・田・畑・山林など）に土地を評価します。
土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。
路線価は、実勢価格の70～80％が目安とされています。

路線価とは、市街地などの道路に付けられた価格のことで、道路に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格を、千円単位で表示しています。
その年の路線価は、国税庁が毎年7月に公表される路線価図で調べることができます。

土地の評価額は、対象となる土地の路線価を、土地の形状等に応じた補正率で補正し、その土地の面積を掛けて計算します。

路線価による評価額＝路線価（千円／㎡） × 補正率 × 土地の面積

補正率は、宅地の形状、（間口が狭い、奥行きが長い、不整形地、がけ地など）や、道路との関係（道路からの奥行き距離、道路に面する方向など）、地区区分（普通住宅地区、繁華街地区、ビル街地区など）などによって異なります。

路線価が付いていない地域では、倍率方式によって土地を評価します。
その土地の固定資産税評価額に、一定の倍率を掛けて計算します。
固定資産税評価額は、市区町村役場（東京23区は都税事務所）で確認することができます。

倍率方式による評価額＝固定資産税評価額 × 倍率

路線価図や評価倍率表の見かたは、国税庁のホームページで閲覧できます。

土地の評価は、利用形態によっても異なります。
自分が使用する土地（自用地）か、有償で貸している土地（貸宅地、貸家建付地）か有償で借りている土地（借地権、定期借地権）かによって、計算方法が変わります。無償で貸借している場合は、自用地として評価します。

借地権が設定された土地

貸宅地の評価額＝自用地の評価額 ×( 1 －借地権割合 )

所有する土地に貸アパート、貸マンション、貸家などを建て、他人に貸している土地

貸家建付地の評価額＝自用地の評価額 × （ 1 －借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

土地を有償で借りて、その土地に自分が所有する建物を建てられる権利

借地権の評価額＝自用地の評価額 × 借地権割合

期限が決まっている借地権で、満了後は貸主に土地を更地にして返還しなければならない

定期借地権の評価額＝自用地の評価額 × 定期借地権割合 × 逓減率

借地権割合は、路線価図や評価倍率表に記載されています。

被相続人が、居住用（自宅）、事業用、貸付事業用として使っていた宅地は、一定の要件を満たすと評価額が減額されます。
これを、小規模宅地等の評価減の特例といいます。

特例を受けるためには、原則として、相続税の申告期限（被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内）までに相続財産が分割されていなければなりません。

宅地の区分	限度面積	減額割合	相続人
特定居住用宅地（自宅の土地）	330㎡	80%	・配偶者（申告期限までに売却してもよい）
			・同族親族（申告期限まで所有・居住していること）
			・持ち家のない別居親族（相続開始3年以内に、自分または配偶者の持ち家に住んだことがなく、申告期限まで所有していること）
特定事業用宅地（会社・工場の土地）	400㎡	80%	事業を引き継ぐ親族（申告期限まで所有し、事業を引き継いでいること）

貸付事業用宅地（アパート・駐車場などの土地）	200㎡	50%	貸付事業を引き継ぐ親族（申告期限まで所有し、貸付事業を引き継いでいること）