マンション売却するさい、専任か一般かで悩む人は少なくありません。
マンション売却時に締結する媒介契約の種類、専任と一般の違いについて解説しています。
また、それそれの体験談も紹介しているので参考にしてください。
マンション売却における一般、専任、専属専任の概要
マンション売却では不動産会社に仲介して貰うことになりますが、その際に締結する契約を「媒介契約」と言います。
媒介契約には以下の３種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
それぞれに特徴があり、不動産会社や売り主の権限に影響します。
以下に特徴について説明していきます。
マンション売却の一般媒介契約
複数の不動産仲介業者に販売を依頼できる契約方法となります。
通常、不動産会社の営業マンは専任媒介で契約しようとします。
一般媒介で契約する場合は、マンションの売り主側からはっきり希望する必要があります。
一般媒介契約のメリット
１社が駄目でも他の不動産会社でマンションを売却できる可能性があります。
一般媒介契約のデメリット
他社でマンションを販売されるリスクがあるため、不動産会社が広告費用をあまりかけられません。
せっかく広告費用をかけても、他社経由で契約されたら、自分の会社には１円も入ってきません。
特にチラシなどの紙媒体については、一般媒介の場合は掲載されない傾向が強いと思います。
マンション売却の専任媒介契約
複数の仲介会社に販売を依頼できる一般媒介に対し、専任媒介は１社のみに依頼する契約方法です。
マンションの売主から依頼されなければ、不動産会社は専任媒介契約が前提で交渉している筈です。
専任媒介契約のメリット
販売対象のマンション売却を独占できるため、熱心に営業を行ってくれやすい携帯です。
不動産会社としては広告費用を掛けやすい側面はあります。
専任媒介契約のデメリット
運悪く駄目会社に当たってしまうと、いつまでたっても売れません。
一部の仲介会社の中には、自社の手数料収入を増やすため、本来は義務であるはずの、レインズ（不動産流通ネットワーク）への物件登録をせず、自社のみでマンションを販売しようとする場合があります。
いわゆる、「囲い込み」です。
売り主・買い主の両方を仲介すれば、手数料が倍になるという算段ですが、こんな事をされるとマンション売却に時間が掛かってしまいます。
専任媒介で契約する場合は、販売手法（チラシ・インターネット等）の確認とともに、レインズの登録について必ず念押ししておきましょう。
登録時の念押しだけではなく、実際に実施されたか、登録証明書の写しを要求をおすすめします。
証明書は、しっかりした会社であれば、依頼しなくても出してくれるものですので遠慮は不要です。
マンション売却の専属専任媒介契約
専任媒介に加えて、売り主が自分で見つけた相手であっても、仲介会社を通して契約する方法です。
この方法での契約は、売り主に不利なので避けた方が良いでしょう。
マンション売却における一般、専任の違い
マンション売却の媒介契約で売主に有利・不利が発生するのでしょうか？
以下は、それぞれの契約種類の比較表です。
マンション売却の一般、専任、専属専任の比較表
| 自己発見取引 | 複数会社依頼 | レインズ登録 | 最長契約期間 | |
|---|---|---|---|---|
| 一般媒介 | 可 | 可 | 任意 | ３ヶ月 |
| 専任媒介 | 可 | 不可 | 義務 | ３ヶ月 |
| 専属専任媒介 | 不可 | 不可 | 義務 | ３ヶ月 |
マンション売却は一般媒介が売主に有利、専任媒介でも可
売却するマンションの人気度にもよりますが、一般媒介でレインズに登録してくれる仲介会社があれば、それがベストだと思います。
専任媒介とは異なり、チラシなどの紙媒体での広告は減ってしまいますが、昔と違って、レインズもしくはインターネット経由でも問い合わせが殆どなので大きな影響はありません。
売却の難しいマンションなどでは、特定のターゲット層に的を絞ったポスティングなどが効果的な場合もありますので、そういった場合は、一般媒介契約は避けた方が良いかもしれません。
営業力・提案力のある不動産会社の力が必要になるからです。
売却するマンションが、複数売りが出ているのに、なかなか売れない物件なら要注意です。
マンション売却を専任媒介で契約するなら囲い込みに要注意！
専任媒介で契約する場合は、営業マンの能力の見極め、販売活動の内容や、レインズへの登録についてしっかり確認しましょう。
ずばり、「囲い込み」について聞いてみても良いと思います。
不動産会社によっては、専任媒介契約、専属専任媒介契約を締結した顧客のみのサービスを実施している所もあります。
例えば、売れるまでの管理費や修繕積立金の一部を負担してくれたり、部屋の清掃や補修をサービスしてくれたりといったサービスです。
物件を売れやすくするためのサービスが充実しているようなら、専任媒介契約が良いでしょう。
マンション売却は専任か一般かよりレインズ登録が重要
レインズ（不動産流通機構）とは、国土交通大臣が指定する、インターネットを利用した仲介業者専用の不動産情報の交換システムです。
レインズに登録する事で、膨大な不動産会社と物件情報を共有することができます。
いくら大手といっても、ほぼ全ての不動産会社が参加するネットワークには太刀打ちできません。
レインズへの登録は、マンション売却のコツの最重要事項です。
私の経験では、仲介物件の９割近くはこのシステム経由での引き合いでした。
正直に言って、レインズ抜きの物件売買など考えられません。
スムーズにマンションを売却するためにも、必ず登録の有無を担当者に確認しましょう。
ちなみにレインズは、不動産業者専用の会員制ネットワークなので、一般に人は閲覧できません。
スーモとかアットホームのような一般公開されたサービスではありませんが、内容ははるかに詳しく、掲載されている物件数も膨大、しかも格安手数料（費用は業者側が全額負担）で利用できます。
不動産業者と専任媒介契約を締結した場合、レインズへの登録は義務となります。
覚えておいて、マンション売却を依頼した際に、確認しましょう。
レインズに登録しない不動産業者とは、取引を打ち切ることをおすすめします。
マンション売却で一般媒介契約を選んだ体験談
マンションを売却する場合、仲介業者（不動産会社）との契約方法は、「一般」「専任」「専属専任」の３種類があります。
どの不動産会社も、物件の扱いを自社で独占したいということがあるので、「専任媒介契約」をして欲しいと言ってきますし、そのメリットを主張してきます。
マンション売却で一般媒介で契約！
しかし、私のマンション売却の場合は、それを選択せずに、「一般媒介契約」を選んだことによって、すぐに売却が決まったのだと思います。
一般媒介契約を選んだ理由は、そうしたほうが、各不動産会社は自分のところで扱いたいために、競争して、宣伝、販売促進、店頭での推奨を、いつもよりもさらに一生懸命するのではないか、という目論見からです。
マンション売却で一般媒介契約を選んで大成功！
この目論見は結構あたったようで、各不動産会社から毎週、状況について報告が入るのですが、どの担当者も「他社はどうですか？」とかなり気にかけているようでした。
その結果、私のマンションは、売却の依頼をしてから1か月で買い主が付き、ほぼ思った通りの値段で売却することができました。
これも、一般媒介契約で、各不動産会社を競わせたおかげだと思っています。
マンション売却で専任媒介契約を選んだ体験談
当サイトの管理人の場合は、専任媒介でマンション売却の契約をしました。
最初は一般媒介で複数の不動産会社を競わせるつもりでしたが、訪問査定時の交渉で予定を変更しました。
その内の１社が、専任媒介で契約することで、とても良い条件を提示してくれたからです。
具体出来には、以下のような条件でした。
- 建物保証500万、じゅうたく設備保証の付与（売主の瑕疵担保責任が軽減される）
- 水回り清掃の無料サービス
- 床・壁の簡易リペア無料サービス
- 販売期間中の管理費・修繕積立金の半額負担（最大6ヶ月間）
売却するマンションの魅力をアップしつつ、売主のリスク軽減、金銭的負担の軽減ができる条件だったので、専任媒介で契約しました。
仲介業者によっては、柔軟に対応してくれる不動産会社もあるので、いろいろ希望を伝えて交渉してみましょう。
中古マンションを相場より高く売るには？ マンション売却の知識では、売却のコツ、売れやすい時期、内覧の注意点、仲介手数料、税金、確定申告など、詳しく解説しています。
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