中古マンションが売れない場合は値下げする?売れない理由は?

中古マンションが売れない場合は値下げする?売れない理由は?

中古マンションが売れない理由と値下げ

訪問ありがとうございます、アドリンク株式会社の児玉です。

中古マンションを売却に出したのに売れないと悩んでいる人は少なくありません。
日本は人口減少などの影響もあり、居住用の不動産は余りまくり、空き家だらけの状況なので、条件が悪い物件は売れないのです。

とは言え、一戸建てに比べれば、中古マンションの売却はマシです。
公共交通機関を利用できる場所の建設されている物件が多いですし、躯体はRC・SRCなどのしっかりした造りになっていますから。

中古マンションが売れないには理由がある筈です。
何も問題ない物件は、大体3ヶ月程度の期間で売れるものなのです。

このページでは、中古マンションが売れない理由と売るためのコツを解説しています。
ぜひ参考にしてください。

中古マンションが売れない6つの理由

中古マンションが売れない理由は殆ど同じです。
以下は、代表的な6つの理由です。

中古マンションが売れない理由その1.写真が悪い

中古マンションが売れない理由でもっとも代表的なのは、写真が悪い、写真が少ないです。
中古物件の購入は、以下のような流れが殆どだと思います。

  1. 不動産ポータルサイトで条件に合う物件を検索
  2. 写真・間取りを確認
  3. 希望物件を内覧
  4. 価格交渉
  5. 売買契約

最近は昔と違ってインターネットで物件を探す人が多いので、写真が悪いと中古マンションは売れないですね。
立地、築年数などで条件に合う物件であっても、写真が悪いと内覧しようという気になりません。

中古マンションが売れない理由その2.販売価格が高すぎる

そもそも、中古マンションの販売価格が高すぎると売れないです。
普通に考えれば、売れるわけがないと思います。

中古マンションを購入する層というのは、金銭に大して現実的・シビアです。
新築の方が綺麗で便利なのに、コストパフォーマンスを優先して中古物件を購入するわけですから、相場よりも高すぎる物件は売れにくくなります。

もちろん、その物件ならではの特別な魅力があれば別ですが、そんなマンションなら販売開始後すぐに売れてますよね。
自分のは想いのある家でも、他人とってはだたの中古ということを忘れてはダメです。

買い手側に特別な事情(同じマンション内に子供が住んでいるなど)がある場合を除けば、相場金額の前後で売れるものなのです。

参考:マンション売却と年数|築年数10年・20年のマンション相場下落率!

中古マンションが売れない理由その3.管理費・修繕積立金が高すぎる

築年数の古いマンションを売却する際、管理費・修繕積立金が高すぎるのも、売れない理由です。
管理費・修繕積立金は払っても自分の資産にならないイメージが強いからです。

賃貸の家賃のようなイメージで、ずっと払い続ける金額が大きいと、中古マンションを購入するメリットを感じにくわけですね。

新築時には安かった管理費・修繕積立金も、だんだんと値上がりするのが通常ですが、小規模マンションなどで月額4~6万になっているような物件だと、購入者は敬遠します。

中古マンションが売れない理由その4.同じ物件内で競合している

大規模マンションの売却は、小規模に比べれば売れやすいのですが、タイミングが悪くて売れない場合があります。
大規模の場合、常に売りに出ている部屋があるものですが、物件が売りにでるタイミングが重なると、価格勝負になってしまって売れにくくなります。

買う側とすれば、同じ築年数の同じマンションですからね。
仕様、間取りなど、多少の違いはあっても、大きくは変わりません。
どの部屋を買っても大きな違いがないなら、後は価格ですよね。

角部屋、4LDKなどの希少性のある部屋なら別ですが、同じマンション内で競合が多数起きているようなら、価格に見直しも必要になってきます。

中古マンションが売れない理由その5.内覧の印象が悪い

内覧での印象を甘くみていると、中古マンションは売れないです。
内覧はとてつもなく重要です。
分かっていない人が多すぎると思いますね。

私には、中古マンション売却・購入の両方の経験がありますが、内覧で悪い印象のマンションなんか、買う気になりませんでしたよ。

  • 掃除していない
  • 窓の周りのカビ
  • 水回りの水垢
  • 臭い
  • 暗い

売る気ないよね?と言いたくなる中古マンションが沢山ありましたね。
自分が住んでいるマンションを売るのは、いろいろな事情があってのことだと思いますが、愛情を込めて綺麗にしてから売りに出して欲しいですね。

そういうのって、ちゃんと伝わるものなんですよね。

中古マンションが売れない理由その6.不動産会社の担当が無能

不動産会社の担当が無能だと、本当に不幸です。
売主は素人ですから、プロである不動産会社の営業マンが、あれこれ頑張って動いてくれなければ、中古マンション売却は成功しません。

マンションが売れないなら、不動産会社の営業マンに売れない理由について説明させましょう。
この営業マンがダメだなと思ったら、当然担当は変更です!

マンションは売れない期間も管理費・修繕積立金がかかるので、早く売れて困ることはありません。
営業マンは売るのが仕事なのですから、遠慮する必要はないですね。

中古マンションが売れない場合の4つの対策

中古マンションが売れない理由を紹介しましたが、売るためのコツも紹介しておきます。
以下は、代表的な4つの対策です。

中古マンションが売れない場合の対策1.価格の設定は欲張らない!

中古マンションの売却価格には相場があります。
相場ですので、ある程度の幅はありますが、相場を超えて売れることは殆どありません。

住宅ローン残金だとか、住み替えのための費用だとか、いろいろな理由があると思いますが、買う側にはそんな理由は関係ありません。

中古マンションを買う人は、安いから中古を選ぶのです。
もちろん、中古マンションの中でも気に入った物件を選ぶわけですが、気に入れば予算無関係に購入するわけではありません。

築年数に応じた相場をしっかりと把握して、その上限で売ることを目指しましょう。

徐々に値下げすれば良いという考え方もダメです。
仲介会社は、新しく出てきた物件を中心に案内しますので、一定期間売れなかったマンションは、ダメ物件認定されて、優先的に案内されなくなってしまうからです。

中古マンションを値下げする場合は、100万単位で下げましょう。
少しづつ値下げしても目を引かないので、最初の値付けで売れない以上、安いと思わせる必要があると思います。

中古マンションが売れない場合の対策2.物件の魅力を最大限に上げる!

相場金額でマンションが売れないなら、物件の魅力が低いからです。
内覧で魅力的に感じられるように、整理整頓、掃除は徹底的にやりましょう。

掃除機をかけた程度ではダメですよ。

クロスの汚れの除去、画鋲などの穴の修復、フローリングの傷の修復、カビ1点ない窓、水垢の一欠けらもない浴室・洗面所・キッチン、この程度なら自分でもできますよね。
キッチンの油汚れとか、話になりませんよ。

内覧に来た人が、「もの凄く綺麗にしてますね!」と驚くようでなければ、相場より高く売るとか無理ですから。
相場より高く売れるのは、相場より魅力的な物件だからです。

部屋の綺麗さは気にしない人も一定数いますが、そういう人はリフォーム前提なので、マンション売却額の値下げ交渉が厳しいですね。

参考:マンション売却と内覧件数|内覧に来ない理由と内覧のコツ!

中古マンションが売れない場合の対策3.物件の魅力を最大限に伝える!

マンションの魅力に問題が無いのに売れない、そういった場合もあると思います。
大抵の場合は、写真が悪いですね。

現在は昔と違って、インターネットで中古マンションを探す人の方が多いので、掲載される写真は最も重要なポイントですね。
自分でも売却するマンションをインターネットで確認して、写真をチェックしましょう。

マンションを紹介する文章も重要です。
物件の魅力をしっかり伝えられているか?漏れはないか?こちらもチェックです。

自分のマンションの魅力は自分が一番よく知っている筈です。
数ある物件の中から、大金を払って購入したわけですからね。

中古マンションが売れない場合の対策4.一括査定で営業マンを比較する!

マンション売却は、悪い営業マンに当たると、売れないで苦しむことになります。
良い営業マンに当たれば、成功する確率が大幅にアップします。

参考:マンション売却で良い営業マンと悪い営業マンを見分ける方法!

良い営業マンを探すためにも、マンション売却一括査定で複数の不動産会社から見積もりを取ることをおすすめします。
各不動産会社の営業マンを比較できます。

参考:マンション売却のコツ!中古マンションを高く売る方法は一括査定!

中古マンションが売れない口コミ

中古マンションがなかなか売れない場合、いろいろと不安になってきますよね。
住宅ローンが残っていたり、買い替え購入する家の支払いがあったりすると、ますます不安は大きくなると思います。

同じように中古マンションが売れない人はいるのか?どう思っているのか?気になりますよね。
そこで、ツイッター投稿の口コミを調べてみました!
ぜひ参考にしてくださいね。

中古マンションが売れない口コミ1.売れるまでシェアリングサービス

中古マンションが売れない口コミ2.強気の価格で売れない

中古マンションが売れない口コミ3.管理費・修繕積立金が高い

中古マンションが売れない口コミ4.ローン払ってる期間に価値が下がる

中古マンションが売れない口コミ5.両手狙いの値付けか?

売れない中古マンションを売却するポイント

中古マンションが売れない理由はいくつかありますが、3ヶ月経過しても売れないなら販売価格を下げましょう。
現在、中古マンションの在庫は増える一方です。
戸建てよりは売れやすいですが、人口自体が減っているので、需要が小さいのです。

売れない中古マンションは、他の物件に比べて魅力が低いのです。
魅力が低いなら、他の物件より価格を下げて売るしかありません。

住宅ローンが残っていると値下げの決断が難しいですが、時間がたつほどマンションの価値も下がるので、早めの判断が必要です。