マンション売却費用の計算・シミュレーション方法について解説しています。
マンション売却には、費用がいくらかかるのか予め計算・シミュレーションしておきましょう。
マンション売却にかかる費用と計算・シュミレーション
マンション売却を決めたとして、どのくらいの販売価格に設定するかは、市場の相場動向を見ながら、不動産会社の営業マンと相談して決めることになります。
その際、返済が必要になる住宅ローン残高と合わせて、考えておかなければならない点があります。
それは、マンション売却にともなう諸費用です。
自分では高く売れたと思っていても、さまざまな経費・諸費用を引くと、マイナスになってしまうケースも多々あります。
住宅ローンが残っている状態なら、マンションを売却したにも関わらず、追加で費用を支払う必要が出る場合もあるのです。
そのため、これ以上でなければ売らないという金額を設定するためにも、いくらくらい費用が掛かるのか、予め認識しておきましょう。
よろしければ、参考にしてみてくださいね。
マンション売却に必ずかかる費用は４種類
ここでは、マンション売却にともなう諸費用について解説しています。
必ず発生する費用は以下の４種類です。
- 仲介手数料
- 登録免許税
- 司法書士費用
- 印紙税
マンション売却で場合によってかかる費用は３種類
場合によって発生するマンション売却の諸費用は以下の3種類です。
- 販売活動にともなう費用
- 住宅ローン繰上返済手数料
- 譲渡所得税
マンション売却で費用が発生するタイミング
マンション売却の流れの中で、それぞれの諸費用が発生するタイミングは以下の通りです。
- マンション売却査定→費用発生なし
- 媒介契約締結→費用発生なし
- 販売活動→ハウスクリーニング費用、リフォーム費用、広告宣伝費
- 売買契約締結→印紙税、仲介手数料の半額
- 決済→司法書士費用・登録免許税、仲介手数料残金、住宅ローン繰上返済手数料
- 確定申告→譲渡所得税
マンション売却費用の計算・自動シュミレーション
マンション売却にかかる諸費用のなかでも、売買代金によって変動する仲介手数料と印紙税は計算が面倒です。
簡単に自動シュミレーションできるサイトがあるので、参考にしてください。
マンション売却費用その１．販売活動にともなう費用
現在のように空き物件が多いと、マンションをスムーズに売却するには、広告・宣伝が必要です。
インターネットの不動産ポータルサイトへの掲載等は、基本的には不動産会社が仲介手数料の範囲内で広告出稿しているので、費用としては掛かってきません。
よくあるのが、なかなかマンション売却先が見つからないので、チラシを出しましょうと提案されて、後になって代金を請求されるといったケースです。
不動産会社としては、広告費用を売り主に負担させて、結果物件が売れれば仲介手数料が入るので、とても都合が良いのです。
後のトラブルを避けるためにも、どちらが負担するお金なのか明確にし、口頭ではなく書面に残しておくと安心です。
マンション売却ための広告費用の相場
またチラシを出したからといって、高くマンションが売却できるわけでもありません。
複数物件が掲載されているようなチラシだど、自分の物件の情報はわずかですので、反応率はあまり高くないのです。
小さなチラシに、単独物件を掲載する場合は、情報量が多くなって反応率はあがりますが、その分費用は割高です。
新聞折り込みなら、１万部で35000円程度が相場でしょうか。
いずれにしても、インターネットに比べると告知できる範囲が狭いので、費用分の効果を出すには戦略性が求められます。
例えば、売却するマンションが３ＬＤＫなどの広めの物件なら、同一学区内の、狭い物件にポスティングするなどすれば、住んでいる所が手狭になってはいるものの、子供を転校させたくない人たちの需要を掘り起こせる可能性があります。
自分の物件に需要があるであろうターゲットを明確にして、広告をうつ戦略なので、自分でチラシを作ってポスティングすれば、費用も殆ど掛かりません。
マンション売却のためのハウスクリーニング費用の相場
売却するマンションのハウスクリーニング費用は、自分で清掃すればかかりません。
ハウスクリーニングは、通り一遍の清掃しかやってくれない会社が殆どですので、徹底的にやるなら自分で掃除するのが一番綺麗になります。
とは言え、引っ越しなどの都合で掃除できないケースでは、専門の清掃業者にハウスクリーニングを依頼することになります。
マンション売却のためのハウスクリーニング費用の相場は以下の表を参考にしてください。
マンションの間取り別のハウスクリーニング費用
| 間取り | 費用の相場 |
| 1R/1K | 20,000～40,000円 |
| 1LDK～2LDK | 35,000円～70,000円 |
| 3LDK～4LDK | 70,000円～120,000円 |
| 5LDK～ | 100,000円～ |
マンションの場所別のハウスクリーニング費用
| 場所 | 費用の相場 |
| シンク回り | 16,200円～ |
| レンジフードと換気扇 | 16,000円～ |
| 浴室 | 16,200円～ |
| トイレ | 10,200円～ |
| 洗面台 | 10,300円～ |
| エアコン | 12,000円～ |
| お掃除機能付きエアコン | 18,000円～ |
マンション売却のためのリフォーム費用の相場
マンションがなかなか売却できない場合、リフォーム代金が捻出できるなら、その方が結果的に売れやすいです。
そもそも、部屋が汚いと買主が購入する気持ちにならないので、値引き交渉にもならない場合が多いからです。
リフォームが必要かどうかは不動産会社の営業マンと相談することになりますが、築年数が古かったり、室内で喫煙していた場合は、リフォームしないと厳しいかもしれません。
築年数だと10年が目安ですが、室内の使われ方にも左右されます。
ちなみに一般的なフルリフォーム費用の相場はかなり高額です。
- 2LDK（60㎡）スケルトンリフォーム費用：550万～
- 3LDK（70㎡）スケルトンリフォーム費用：600万～
売却するためのリフォームですので、スケルトンのような全面リフォームではなく、費用を抑えながら見た目を良くする必要があります。
部屋の状態にもよりますが、250～300万かければ見た目は相当よくなります。
以下は代表的なリフォーム方法ですね。
- 壁紙→安価なクロスで張替え
- フローリング→重ね張り
- 水回り→金具交換とクリーニング
- 扉などの建具→リフォームシートを貼る
リフォーム費用をかければ綺麗になりますが、築古の物件は高く売るにも限度があるので、程ほどでバランスと取る必要があります。
低予算のリフォームは不動産会社ではなく、地元の中小リフォーム業者を探して依頼することをおすすめします。
マンション売却費用その２．仲介手数料
物件売買を仲介する不動産会社に支払います。
マンション売却にかかる諸費用の中でも、高額なものですので、しっかりと把握しておきましょう。
仲介手数料は、宅建業法で上限が設定されています。
マンション売却にかかる仲介手数料の料率表！売買金額で費用は変わる！
| 売買金額（税抜き） | 仲介手数料（税込み） |
|---|---|
| ２００万円以下 | 売買金額の5% + 消費税 = 5.4% |
| ２００万円を超え４００万円以下 | 売買金額の4% + 消費税 = 4..32% |
| ４００万円を超える金額 | 売買金額の3% + 消費税 = 3.24% |
マンション売却にかかる仲介手数料の相場は？費用を値引きできる？
法律で定められている仲介手数料の料率は、あくまでも上限ですが、ほとんどの不動産会社は上限一杯で設定しています。
ただし、中には値引きに応じてくれる不動産会社もありますので、マンション売却の諸費用を抑えるためにも、ダメ元で交渉してみましょう。
マンション売却費用その３．印紙税
売買契約を締結するには、契約書に印紙を貼る必要があります。
尚、平成30年３月31日までは、軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円を超え 50万円以下 | 400 | 200 |
| 50万円を超え 100万円以下 | 1,000 | 500 |
| 100万円を超え 500万円以下 | 2,000 | 1,000 |
| 500万円を超え１千万円以下 | 10,000 | 5,000 |
| １千万円～５千万円以下 | 20,000 | 15,000 |
| ５千万円を超え １億円以下 | 60,000 | 45,000 |
| １億円を超え ５億円以下 | 100,000 | 80,000 |
| ５億円を超え 10億円以下 | 200,000 | 180,000 |
| 10億円を超え 50億円以下 | 400,000 | 360,000 |
| 50億円を超える | 600,000 | 540,000 |
マンション売却費用その４．司法書士費用・登録免許税
マンションを売却すると、物件の持ち主が代わりますので、不動産登記が必要になります。
殆どの場合、不動産購入時には住宅ローンを組みますので、その登記費用も必要です。
それでは、そういった費用を売り主と買い主のどちらが負担するのでしょうか？
| 売り主負担の費用 | 買い主負担の費用 |
|---|---|
|
住所氏名の変更登記 抵当権、賃借権、差押えなどの抹消登記 |
所有権移転登記 抵当権設定登記 |
上記の表のように、売り主と買い主が負担する登記関連費用の分担は決まっています。
売り主側が負担する金額の方が小さいのが普通ですが、額面は司法書士によって異なります。
大体は、抵当権抹消にともなう登録免許税が１物件につき1,000円、司法書士費用が10,000円前後といった金額が相場です。
マンション売却費用その５．住宅ローン繰上返済手数料
住宅ローンの残債がある場合、マンションを売却したら一括返済する必要がありますが、その際かかってくる費用が繰上返済手数料です。
繰上返済手数料は、金融機関ごとに異なります。
店頭での手続きが必要な場合もあれば、インターネット上で手続きできる銀行もあります。
繰上返済手数料の相場としては、数万円程度の費用がかかるのが一般的ですが、無料の金融機関もあります。
詳細については、住宅ローンを組んだ金融機関に問い合わせしてみてください。
マンション売却費用その６．確定申告にともなう譲渡所得税
マンション売却で利益が出た場合、確定申告して支払わなければいけない税金が譲渡所得税です。
利益とは、マンションを売却した金額から、取得にかかった費用を差し引いたものです。
購入時より低い金額で売った場合にはかかりません。
譲渡所得＝売却価格－（取得費用＋売却費用）
マンション売却費用・税金の計算は複雑
住居用のマンション売却にかかる譲渡所得税は、軽減税率や特別控除などがあって計算が複雑な費用です。
個別のページで詳しく解説しているので、よろしければ参考にしてください。
マンション売却費用・税金は確定申告が必要
マンションを売却して利益が出たら確定申告が必要です。
特別控除などで税金を免除されるための条件にもなっています。
確定申告については、個別のページで詳しく解説しているので、よろしければ参考にしてください。
マンション売却で戻ってくる費用・手数料
マンションを売却したら、戻ってくる費用・手数料もあります。
具体的には、以下の４種類です。
- マンション管理費・修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
- 住宅ローン保証料の返戻金
- 火災保険料の返戻金
マンション売却で戻ってくる費用１．マンションの管理費・修繕積立金
管理費・修繕積立金を1ヶ月分前払いしている場合、物件引き渡し日以降分を日割り計算して買主が支払います。
マンション売却で戻ってくる費用２．固定資産税・都市計画税
固定資産税・都市計画税を年払い等で前払いしている場合、物件引き渡し日以降分を日割り計算して買主が支払います。
マンション売却で戻ってくる費用３．住宅ローン保証料の返戻金
保証料を支払って住宅ローンを組んでいる場合、一括で繰上返済したら、残りの保証期間に応じて保証料の返戻金があります。
返戻金の計算については、金融機関ごとに異なります。
マンション売却で戻ってくる費用４．火災保険料の返戻金
住宅ローンでマンションを購入した場合、火災保険の加入が義務付けられていると思います。
火災保険を10年分一括などの方法で費用を支払っている場合、火災保険を解約したら、残りの保証期間に応じて保険料の返戻金があります。
解約時の返戻については、金融機関ごとに異なります。
中古マンションを相場より高く売るには？ マンション売却の知識では、売却のコツ、売れやすい時期、内覧の注意点、仲介手数料、税金、確定申告など、詳しく解説しています。
マンション売却の知識